WG-Zimmer oder Luxusloft: Was Studenten beim Mieten beachten müssen

Die Gesamtmiete setzt sich aus der Kaltmiete und den Nebenkosten zusammen. Die Kaltmiete kann über die gesamte Mietdauer konstant bleiben. Private Vermieter nutzen jedoch auch die Möglichkeit, die Miete regelmäßig zu erhöhen. Diese sogenannte Staffelmiete wird im Mietvertrag festgehalten und darf maximal für die Dauer von vier Jahren gelten. Haben Mieter und Vermieter eine Staffelmiete vereinbart, sind alle sonstigen Mieterhöhungen ausgeschlossen.

Welche Nebenkosten die Mietzahlung abdeckt, wird im Mietvertrag genau geregelt. Oftmals werden Heiz-, Strom- und Gaskosten extra berechnet. Andere Nebenkosten, etwa ein Kabelanschluss in einem Mehrfamilienhaus, können – unabhängig von der tatsächlichen Nutzung durch den Mieter – anteilig auf alle Mietparteien umgelegt werden.

Auch wenn die monatliche Nebenkostenpauschale bereits einen Großteil der anfallenden Kosten abdeckt: Im Rahmen der jährlichen Nebenkostenabrechnung können Nachzahlungen fällig werden, die bei der Budgetplanung ebenfalls berücksichtigt werden sollten. Insbesondere die kontinuierlich steigenden Kosten für Strom und Heizöl erweisen sich hier als wahre Kostentreiber.

Der MLP-Tipp für alle BAföG-Empfänger: Miet- und Nebenkosten werden nur bis zu einer bestimmten Höhe finanziert. Liegen die tatsächlichen Mietkosten über diesem Betrag, muss für die Differenz zur Miete selbst aufgekommen werden.

Neben der Miete ist ein Mietverhältnis mit weiteren Kosten verbunden. Dazu gehören die Kaution und, in manchen Städten, die Zweitwohnungssteuer. Bei der Kaution handelt es sich um eine Sicherheitsleistung, die der Vermieter bis zu einer maximalen Höhe von drei Monatskaltmieten verlangen kann. Sie ist vom Mieter in drei gleichen Raten zahlbar und muss vom Vermieter auf einem verzinsten Mietkautionskonto hinterlegt werden. Verfügungen über dieses Konto sind anschließend nur mit Zustimmung des Mieters möglich. Die Zweitwohnungssteuer fällt in einigen Städten an, wenn Studierende ihren Erstwohnsitz in ihrem Heimatort belassen und sich am Studienort mit ihrem Zweitwohnsitz anmelden.

Der MLP-Tipp: Mietkosten – also die Kaltmiete plus alle anfallenden Nebenkosten – sollten ein Drittel des monatlich verfügbaren Nettoeinkommens nicht überschreiten.

Der Mietvertrag kann mündlich oder schriftlich geschlossen werden. Dabei sind mündlich geschlossene Mietverträge meist Mieter freundlicher als vorformulierte Standardmietverträge. Der Grund: Für mündliche Mietverträge gelten die gesetzlichen Bestimmungen uneingeschränkt. Werden zwischen Vermieter und Mieter jedoch Zusatzvereinbarungen getroffen, sind diese im Streitfall ohne schriftliche Niederlegung nur schwer zu belegen. Der MLP-Tipp: Wichtige Absprachen sollten schriftlich fixiert oder nur vor Zeugen ausgehandelt werden.

Unbefristete Mietverträge haben eine unbegrenzte Laufzeit. Mieter und Vermieter können den Vertrag jedoch unter Einhaltung der vereinbarten oder – sollte nichts anderes geregelt sein – der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Während der Mieter dabei keine Gründe angeben muss, ist der Vermieter verpflichtet, ein berechtigtes Interesse, zum Beispiel Eigenbedarf oder Vertragsverletzungen durch den Mieter, nachzuweisen. Er muss sich dabei jedoch in jedem Fall an die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten halten.

Befristete Mietverhältnisse sind möglich, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Befristung hat – etwa indem er die Räume nach Ablauf der Mietfrist selbst nutzen will. Das befristete Mietverhältnis bietet dem Mieter größere Sicherheit vor einer Kündigung durch in der vereinbarten Mietzeit.

Der MLP-Tipp: Ein Wechsel des Studienorts, Auslandssemester oder Praktika – im Laufe des Studiums gibt es zahlreiche Gründe für den Wechsel des Wohnortes. Beim Abschluss des Mietvertrages sollte daher auf maximale Flexibilität geachtet werden, etwa in Form von Vereinbarungen zur Suche von Nachmietern, der Möglichkeit zur Zwischenvermietung etc. Grundsätzlich gelten bei allen Mietverträgen die Mieterschutzbestimmungen des Mietrechts. Im Falle von Wohngemeinschaften und Studierendenwohnheimen sind jedoch Besonderheiten zu beachten:

Mieter einer Wohngemeinschaft sollten sich vor Abschluss des Mietvertrages Gedanken machen, wer den Mietvertrag unterschreibt. Unterzeichnet nur ein WG-Mitglied, so ist er dem Vermieter alleine zur Einhaltung der vertraglich geregelten Pflichten, insbesondere der Mietzahlung, verantwortlich. Für ausbleibende Mietzahlungen anderer WG-Bewohner muss der Hauptmieter ebenso geradestehen, wie für die Kaution oder Kosten von Renovierungsmaßnahmen. Im Gegenzug sind die anderen Mitglieder der Wohngemeinschaft nur Untermieter und genießen keinen Kündigungsschutz.

Der MLP-Tipp: Der Einzug mehrerer Personen sollte im Mietvertrag festgehalten werden. Zudem sollte vereinbart werden, dass das Mietverhältnis der Untermieter auch dann fortgesetzt wird, wenn der Hauptmieter kündigt. Auf diese Weise genießen auch die übrigen WG-Mitglieder einen Kündigungsschutz. Ebenfalls hilfreich: Auch ein möglicher Mieterwechsel sollte im Mietvertrag geregelt sein. Schließlich herrscht in Wohngemeinschaften eine natürliche Fluktuation bedingt durch Studienende, Studienortswechsel & Co.

Haben alle Mitglieder der Wohngemeinschaft den Mietvertrag unterschrieben, sind sie auch gemeinschaftlich gegenüber dem Vermieter zur Mietzahlung verpflichtet. Alle WG-Bewohner sind hier gleichberechtigte Mieter, jeder muss die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten erfüllen.

Die üblichen Bestimmungen des Mietrechts zum Schutz der Mieter gelten in Studierendenwohnheime nur eingeschränkt. Dies betrifft vor allem den gesetzlichen Kündigungsschutz. Ist nichts anderes im Mietvertrag vereinbart, kann der Vermieter das Mietverhältnis jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Bei befristeten Mietverträgen kann der Mieter zudem keine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Auch die vom Gesetzgeber geregelten Bestimmungen bezüglich der Miethöhe und -erhöhung gelten im Studierendenwohnheim nicht. Hier kann eine beliebige Miete verlangt werden – diese liegt jedoch in der Regel immer unter dem ortsüblichen Mietpreisniveau. Zudem entfällt für den Vermieter auch die Pflicht zur Verzinsung der Kaution.

Als zusätzliche Sicherheit verlangen Vermieter von Studierenden häufig eine Bürgschaft der Eltern. Dabei handelt es sich um eine "Mietausfall-Bürgschaft" mit der der Bürge nur für den Mietzins und nicht für andere Ansprüche, wie z. B. Schadensersatz haftet. Bevor der Bürge jedoch haftet, muss der Vermieter zunächst erfolgreich den Rechtsweg eingeschlagen und erfolglos vollstreckt haben. Insgesamt darf die Höhe von Bürgschaft und Kaution die Summe von drei Monatsmieten nicht überschreiten.

Alle zu Mietbeginn bestehenden Mängel und Nebenabsprachen sollten schriftlich festgehalten werden. Auf diese Weise werden Streitigkeiten bei der Rückgabe der Wohnung vermieden. Bei Einzug empfiehlt es sich daher, ein Wohnungsübergabeprotokoll anzufertigen und dieses vom Vermieter unterschreiben zu lassen. Alle Mängel und Besonderheiten der Wohnung werden darin festgehalten. Verweigert der Vermieter ein solches Protokoll, sollte von der Wohnung Abstand genommen werden. Alternativ können ein Gutachter oder andere Zeugen herangezogen werden. Ebenfalls ratsam sind Fotos bestehender Mängel, um einen Streit um teure Renovierungsarbeiten zu vermeiden.

Vordrucke von Mietverträgen oder Wohnungsübergabeprotokollen sind in der Regel kostenlos bei der AStA erhältlich. Außerdem werden Studenten hier im Streitfall kompetent beraten und unterstützt.